Cos’è l’autorecupero. Per autorecupero si intende un processo edilizio che prevede la realizzazione delle opere di ristrutturazione degli immobili con il lavoro manuale dei futuri assegnatari, che si associano in cooperativa e garantiscono la disponibilità di un monte ore di lavoro all’interno del cantiere diretto dai tecnici del partner individuato dall’Amministrazione comunale, nonché le risorse economiche necessarie alla copertura dei costi per la  realizzazione dell’intervento. La pratica dell’autorecupero non prevede la conoscenza da parte del partecipante di specifiche tecniche professionali. Viene invece richiesta la disponibilità di ore lavorative durante le quali vengono anche appresi gli elementi di base necessari a svolgere correttamente le opere. La presenza lavorativa nel cantiere è obbligatoria e viene organizzata dalla direzione del cantiere medesimo, anche sulla base delle primarie esigenze professionali dei partecipanti. Al fine di garantire il monte ore richiesto a ciascun nucleo, gli autorecuperatori possono avvalersi dell’aiuto di persone legate da vincoli di parentela e affinità con i componenti il nucleo richiedente, con tassativa esclusione di prestazione d’opera a pagamento. Gli autorecuperatori, associati in cooperativa, lavorano nei cantieri nel rispetto della normativa vigente in termini di sicurezza in campo edilizio, con la dotazione delle opportune polizze assicurative. Sono affiancati da personale qualificato dell’associazione temporanea di scopo per la realizzazione delle opere soggette a certificazione e per le opere non specialistiche. Viene costituito un unico gruppo di lavoro tra i soci della cooperativa. Il gruppo di lavoro viene impiegato per il recupero di tutti gli immobili al fine di garantire un impegno di lavoro qualitativamente elevato sulla totalità dei cantieri. Le assegnazioni degli alloggi ai nuclei vengono effettuate a lavori ultimati, di norma prima della realizzazione delle finiture, tenendo conto dello standard abitativo richiesto in domanda e della scelta di ogni partecipante, con eventuale sorteggio in caso di più scelte convergenti su un unico alloggio.

L’intervento in corso a Bologna. L’intervento di ristrutturazione in autocostruzione di immobili di proprietà del Comune di Bologna (meglio noto nella sua dicitura abbreviata di “autorecupero”) è stato avviato formalmente il 25 marzo 2008 con Deliberazione della Giunta n. 65820/2008, intitolata “Approvazione modalità di realizzazione del progetto di autorecupero”. Successivamente, il Comune di Bologna ha proceduto alla selezione del partner idoneo alla realizzazione del progetto, attraverso emanazione di un bando pubblico. Xenia ha partecipato in qualità di capofila di un raggruppamento di tre imprese sociali che si impegnavano a costituirsi in Associazione Temporanea di Scopo (ATS) nel caso in cui fosse stato loro attribuito l’incarico. Il raggruppamento composto, oltre che dall’Associazione Xenia, dal Consozrzio Abn di Perugia e dalla Cooperativa Sociale Abcittà di Milano,  ha superato la selezione e l’affidamento dell’incarico è stato ufficializzato dalla Determinazione dirigenziale PG n. 143761/2008 del 10.06.2008 e, dopo essersi costituito in ATS, l’8 novembre 2008 ha siglato con il Comune di Bologna la convenzione per la realizzazione dell’intervento.

Lo start-up. Da giugno 2008, l’ATS si è immediatamente attivata, attribuendo a due tecnici, un geometra e un architetto, l’incarico di realizzare i rilievi e la progettazione preliminare, dando il via ai primi sopralluoghi agli immobili. La progettazione preliminare si è conclusa nella prima metà del 2009. Nei primi mesi del 2009 si sono definiti i dettagli della modalità di realizzazione del progetto. Inizialmente, il Comune di Bologna era orientato a cedere gli alloggi ai futuri residenti in concessione gratuita trentennale, senza trasferire il diritto di superficie. Questo orientamento era motivato dall’intenzione, da parte del Comune, di mantenere la proprietà degli immobili. Fin dalle fasi di avvio dell’intervento, questo impianto ha mostrato sostanziali criticità, rappresentate soprattutto dall’impossibilità, per le banche, di attivare mutui ipotecari. l’ipotesi era che i cittadini ricorressero al capitale proprio. Questo rischiava di compromettere la fattibilità dell’intervento, in quanto sarebbe stato eccessivamente oneroso e impegnativo per i cittadini.
Questa criticità è stata superata, a diversi mesi di distanza dall’avvio del progetto, nel momento in cui il Comune di Bologna, su sollecitazione dell’ATS, ha ritenuto opportuno cedere il diritto di superficie a 99 anni.
La cifra richiesta dal Comune è di un terzo del valore reale degli immobili, pari a € 1.500.000. La titolarità del diritto di superficie è equiparabile a tutti gli effetti al diritto di proprietà, quindi consente di attivare mutui ipotecari sugli immobili.

La promozione e la selezione. In fase di avvio, è stata realizzata la promozione del progetto. E’ stato innanzitutto creato un sito internet dedicato, contenente tutte le informazioni relative al progetto, che viene costantemente aggiornato sugli sviluppi  e contiene la documentazione relativa alle successive fasi di attuazione. Per quanto riguarda la selezione dei cittadini, viste le caratteristiche del progetto, si è deciso di suddividere in tre fasi la selezione dei cittadini, secondo le seguenti modalità:

- realizzare una prima ricognizione, pubblicando l’avviso per una manifestazione di interesse

- organizzare incontri informativi per illustrare ai cittadini interessati i dettagli dell’intervento

- pubblicare il bando di selezione vera e propria. riservato ai cittadini che hanno inviato la dichiarazione di interesse e hanno partecipato agli incontri informativi.

La selezione dei cittadini si è suddivisa in 3 fasi, la prima rappresentata dall’invito a inviare la dichiarazione di interesse, seguita da una fase informativa e infine dalla pubblicazione di un bando di selezione, riservato ai cittadini che avessero manifestato il proprio interesse e avessero partecipato al percorso informativo, obbligatorio per poter fare domanda di partecipazione al progetto. L’avviso per l’invio della dichiarazione di interesse è rimasto aperto dal 24 maggio al 4 luglio, con un’estensione fino al 24 luglio. In concomitanza con l’apertura dell’avviso pubblico, è stata realizzata una campagna radiofonica su Radio Città Fujiko, costituita da spot multilingue e approfondimenti, in forma di interviste ai promotori dell’intervento (Comune di Bologna, Fondazione del Monte, ATS). Inoltre sono stati realizzati volantini in italiano, arabo e rumeno, da distribuire ai cittadini presso questo sedi, oltre che presso gli Sportelli Sociali dei Quartieri, e da disseminare in tutti i luoghi e verso tutti i possibili soggetti potenzialmente interessati a un simile progetto: cooperative sociali, Caritas, Forum del Terzo Settore e soggetti ad esso aderenti, volontariato, parrocchie.
Nello stesso periodo, è stato allestito un punto informativo, presso l’Urban Center del Comune di Bologna, in Piazza del Nettuno, mentre l’ufficio dell’Associazione Xenia, in via Marco Polo 21-23, è stato messo a disposizione dei cittadini negli orari di apertura, dal lunedì al venerdì, dalle 9.30 alle 13 e dalle 15 alle 18.30. In queste sedi i cittadini hanno potuto ricevere dagli operatori le informazioni necessarie e le risposte a interrogativi e dubbi.
Contemporaneamente, nei mesi di maggio e giugno, sono stati realizzati incontri con associazioni cittadine e Quartieri.
Alla chiusura dei termini per la presentazione delle dichiarazioni di interesse, i cittadini che avevano aderito erano 350.
Una volta terminata la prima fase di selezione dei beneficiari, dopo l’estate è stata avviata la seconda fase, costituita da incontri informativi in cui sono stati illustrati i dettagli del progetto, per quanto ha riguardato gli aspetti tecnici, finanziari e partecipativi. Questa fase è stata suddivisa in un momento di confronto plenario e in una serie di 3 incontri tematici, in forma di workshop. Tutti gli incontri hanno avuto luogo nel mese di novembre 2009.
Sia ai due incontri plenari, che ai workshop, hanno partecipato un mediatore di lingua araba e uno di lingua bangla, per favorire la comprensione da parte dei cittadini appartenenti a queste due comunità, che sono le più rappresentate all’interno del gruppo di aspiranti autocostruttori.
La terza fase della selezione, non ha avuto luogo nel 2009, ma è stata posticipata al 2010, poiché si sono dovuti modificare i criteri, per le ragioni descritte nelle pagine seguenti.

La progettazione. Parallelamente alla promozione, all’informazione e alla selezione dei cittadini, ha proceduto la progettazione. I primi sopralluoghi, come si è già detto, sono avvenuti fin dall’estate del 2008. A partire dall’inizio del 2009, fino all’estate, i progettisti hanno realizzato i rilievi tecnici di tutti gli immobili e la progettazione preliminare. Al termine di quest’ultima, conclusa alla fine del 2009, si è dato seguito alla progettazione definitiva, che sarà conclusa alla fine di marzo 2010. I passaggi burocratici successivi, come la richiesta dei permessi di costruire e le dichiarazioni di inizio lavori, saranno presentati dalla cooperativa di autocostruzione, la cui fondazione, da cronoprogramma, è prevista per maggio 2010.

Risultati. Alla prima fase di selezione dei cittadini, come già detto, hanno partecipato 350 persone, di cui 170 sono state presenti anche agli incontri informativi. Questi numeri indicano un elevato grado di interesse per il progetto. Parallelamente alla selezione si è svolta la progettazione dell’intervento edilizio. Al momento di scrivere è stata completata la progettazione definitiva, che sarà depositata in Comune, per i relativi permessi e dichiarazioni di inizio lavori, non appena fondata la cooperativa. La progettazione preliminare e parte della progettazione definitiva sono rientrate nelle attività di start-up dell’intervento di autorecupero. La progettazione ha consentito di recuperare tutte le informazioni possibili sul patrimonio edilizio oggetto dell’intervento, come lo stato di conservazione, l’esistenza o meno di urbanizzazioni primarie (allacci alla rete idrica, fognaria, della distribuzione del gas metano), la struttura e le funzioni originarie degli edifici maggiormente compromessi. In questo modo, è stato possibile integrare e completare le informazioni di cui il Comune di Bologna disponeva inizialmente. Un altro risultato fondamentale è rappresentato dall’esito positivo che ha avuto la trattativa con il Comune di Bologna, in merito alle modalità di concessione degli alloggi. Il fatto che si sia arrivati  alla decisione di concedere il diritto di superficie, in modo da poter attivare mutui ipotecari, rende il progetto particolarmente innovativo sotto diversi aspetti. Innanzitutto consente di realizzare un intervento di recupero edilizio a costi contenuti e sostenibili per i cittadini, i quali diventeranno a tutti gli effetti proprietari degli immobili a cui avranno dedicato una cospicua quantità di manodopera e un investimento economico. La somma ricavata da parte del Comune di Bologna dalla vendita del diritto di superficie sarà destinata ad altri interventi volti a favorire l’accesso alla casa da parte di soggetti svantaggiati: questo elemento rende ancora più virtuoso il percorso realizzato dal progetto.
E’ necessario aggiungere che l’intervento si caratterizza, dal punto di vista edilizio, per l’impiego di tecniche costruttive avanzate e materiali ad elevato standard qualitativo, anche dal punti di vista del risparmio energetico. L’intervento agisce su aree ed edifici attualmente degradati, la cui riqualificazione rientra tra gli obiettivi del progetto.
Infine, va citato l’esito positivo della trattativa intercorsa tra l’ATS e la banca, che ha avuto come esito l’elaborazione di un mutuo ipotecario al 100 per cento, di durata trentennale, con un tasso di interesse del 3,5 per cento e il prefinanziamento dell’intervento edilizio, a stato di avanzamento lavori, per tutta la durata dei cantieri. Il mutuo sarà concesso alla cooperativa durante la realizzazione dell’intervento edilizio e, una volta terminati i lavori, frazionato tra i singoli beneficiari. Questa modalità consente ai cittadini di iniziare a restituire le rate del mutuo, una volta che saranno loro assegnati gli alloggi, senza dover quindi pagare le rate del mutuo mentre ancora devono pagare i canoni di affitto degli appartamenti in cui abitano. L’istituto con cui è stato possibile attivare questa forma di credito è Banca Etica.

L’attuazione. Il progetto di autorecupero in corso a Bologna entra, al momento in cui si scrive, nella sua fase attuativa. La modifica apportata al progetto (diritto di superficie a fronte di concessione gratuita) ha comportato che si dovesse riaprire il bando di selezione dei cittadini: il nuovo impianto del progetto presenta infatti, rispetto alla versione originale, alcuni evidenti vantaggi che determinerebbero una condizione di privilegio dei cittadini che hanno aderito finora all’iniziativa. D’altra parte, sono numerosi i cittadini che non hanno aderito al progetto a causa delle modalità di accesso iniziali, non particolarmente incentivanti. Il fatto di riservare il bando ai 350 cittadini che hanno inviato la manifestazione di interesse renderebbe la procedura facilmente impugnabile da chi non ha partecipato a un progetto con caratteristiche a suo tempo molto diverse. Si prevede quindi di pubblicare un nuovo bando di selezione, aperto, nel mese di aprile 2010. Durante la pubblicazione del bando, si prevede di organizzare un incontro informativo rivolto ai 350 cittadini che hanno inviato la manifestazione di interesse, ma aperto alla cittadinanza. Scopo dell’incontro è illustrare nei dettagli le nuove caratteristiche del progetto, in modo tale che tutti i cittadini interessati dispongano delle informazioni necessarie.
Una volta effettuata la selezione dei futuri autocostruttori, in seguito a bando ad evidenza pubblica, sarà possibile fondare la cooperativa di autocostruzione e avviare i cantieri. La progettazione esecutiva sarà consultabile al momento della pubblicazione del bando. Una volta fondata la cooperativa, sarà quest’ultima a presentare dichiarazioni di inizio lavori e richieste di permessi di costruire.
Una volta avviati i cantieri, per prima cosa si procederà con la demolizione degli edifici e delle parti di edifici da ricostruire. Contemporaneamente, il gruppo dei beneficiari riceverà una formazione specifica sulle tecniche dell’edilizia in autocostruzione e sulla normativa inerente alla sicurezza nei cantieri. In seguito gli autocostruttori saranno divisi in squadre, che procederanno in tutte la fasi di realizzazione dei lavori, seguiti e diretti da tecnici specializzati: oltre al direttore dei lavori, capicantiere, carpentieri, idraulici, elettricisti e muratori. Gli autocostruttori lavoreranno a rotazione in tutti i cantieri, senza sapere quale sarà il loro appartamento: le assegnazioni, infatti, verranno effettuate solo al termine dei lavori. In questo modo si eviterà che gli autocostruttori si concentrino a lavorare solo nel proprio appartamento, trascurando gli altri. Il lavoro a squadre consente di costituire gruppi specializzati nelle diverse tipologie di lavoro edilizio.
Si prevede che ogni nucleo familiare dedichi al lavoro edilizio 1200 ore complessive, da distribuire nei due anni previsti di apertura dei cantieri.

Xenia – Associazione per lo studio e l’azione sulle migrazioni e lo sviluppo
Consorzio A&B Network Sociale Società Cooperativa Sociale
ABCittà Cooperativa Sociale ONLUS